据天天房产讯，近日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布2024年1月份销售及近期新增项目情况简报。公告披露，2024年1月份，万科A实现合同销售面积125.4万平方米，合同销售金额194.5亿元，同比减少32.06%。而2023年全年，万科A累计实现合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%。可见，进入2024年，地产优等生万科营销呈大幅下跌态势。

中指研究院《2024年1月中国房地产企业销售业绩排行榜》表明，2024年1月，TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点。其中TOP100房企单月销售额环比下降47.7%。TOP10分别为保利发展、万科、招商蛇口、绿城中国、华润置地、中海地产、滨江集团、建发房产、龙湖集团、碧桂园。其中TOP5销售额分别为203亿元、193亿元、121.4亿元、118.7亿元、114亿元。由此可见，房企龙头企业业绩普遍惨淡，与旅游等行业的"龙抬头"形成鲜明对比。

就房地产业整体看。2023年12月房地产开发景气指数只有93.36，国房景气指数从去年4月开始连续半年下降，全行业已进入萧条振荡器。（见下图）

另据中房网统计，2021年全国有343家房企生破产，2022年为308家。到了2023年，全国有233家房企发布破产文书，广东、新疆、浙江、江苏、湖南五省房企破产数量占总数50%。其中，浙江36家房企破产，占比约15.5%，湖南28家，占比约12%。据不完全统计，2023年共有12家房企从A股和H股退市，其中不乏阳光城、泰禾、南海控股、新力控股这些曾经的千亿房企。未退市的也不好过，截止年前，有13家房企股价在2元以下，ST世茂徘徊在1元附近。

房价持续回落。纵观2023全年，房价环比上涨的城市每月减少，最后全部下跌，再没一个城市新房上涨。（见下图）去年12月一线城市新房价格环比下降0.4%，三四线城市下降0.5%。二手房70个大中城市全线下跌，这是继2014年10月以来首次全部凉凉。

地产景气回落。克而瑞统计的1月百强房企销售操盘金额，同比降34.2%。春节正月初一至初十的商品房销售农历同比增速为-43%。30个大中城市开年前50天商品房销售面积1010万平方米，较此前4年均值减少四成以上，楼市陷入"买不起也卖不掉"的困局。

房地产业的负增长态势，与去年底以来整体经济下行压力显现、消费疲软有关，背后的主要原因仍是需求不足、内生动力不强。此种情形，与中央经济工作会议"唱响中国经济光明论"的要求和经济增长5%左右的预期不相符合，已引起高层重视。1月26日，金融监管总局召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作，要求发挥好地方政府的牵头协调作用，加强工作统筹，细化政策措施，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。

人们注意到，从1月下旬开始，全国各地纷纷发出了房地产项目融资的"白名单"，目前包括河南、广东、湖南、东北、西安、武汉等，涉及上千个房地产项目，超过数千亿的融资需求。对此，楼市一片欢呼，像久旱盼甘霖一样，期待得到项目融资的大力支持。

据了解，审批"白名单"项目的实际进展并不乐观。虽然金融监管当局救房市态度积极，但其基调是"既要又要还要"，强调"筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单"，"保障金融机构合法权益"。于是，各家银行审批房地产融资白名单项目，自然更看重资金足、还款有保障、无违约、负债轻的房企。但资金足、负债轻、无违约的基本都是央国企，民营房企申报的项目大多是"带伤"的，其实也是最需要融资救援的对象。于是，不少商业银行对绝大多数难以"达标"的民营房企"白名单"项目，态度模棱两可，依然在"等政策""等说法"。推动房地产融资协调机制，事实上处于"干打雷不下雨"的状态。

看来，扭转房地产业持续负增长的态势，亟需重新审视现行的融资政策和工作部署，亟需直面现实，以创新的精神，建立和推动房地产融资协调机制。一方面，金融监管方面需要对商业银行贷款结构、资产配置以及风险管理政策进行调整，在维持商业银行利润水平和拯救岌岌可危的房市、支持经济增长之间找到更好的平衡，更好发挥货币政策对国民经济发展的调控作用；另一方面，商业银行对民营房企要区别对待，对区域内实力强、管理好、影响大，但由于行业出现流动性危机，因而存在"存续贷款不良"、"负面舆情"等情况的龙头民营房企，应在当地政府的支持协调和"背书"下，挑选相对优质的项目，给予特殊的项目融资支持，并建立"绿色通道"、"审核免责"等实施细则和配套政策，确保有一批民营龙头房企项目尽快得到融资支持，率先清盘，帮助民营龙头房企走出困境。

2024年2月21日