李克强总理在第十四届人大一次会议《政府工作报告》关于“有效防范化解重大经济金融风险”的建议部分，提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状”。这是重申2022年12月中央经济工作会议的精神和要求，具有很强的现实针对性和指导意义。
优质头部房企，一般具有综合实力强、管理规范、信誉较好、社会影响大等特征，是房地产业的优秀代表。加大对优质头部房企的融资支持，对有效防范化解其风险，发挥其在房地产业的带动作用，改善整个房地产市场低迷的状况，具有重要的示范和引领作用。
2022年12月，中央经济工作会议首提“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。几个月来，从中央到地方，采取了不少措施，对优质头部房企进行纾困，其中最引人注目的，是针对供给端，通过信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，支持房地产企业和房地产项目融资，给优质房企输血，以扭转行业去杠杆可能引发的系统性风险。“第一支箭”支持房企信贷融资，意在稳预期；“第二支箭”支持民营房企债券融资，意在稳信用；“第三支箭”重启房企股权融资，意在稳系统。
但效果似乎并不如预期的那样好。从信贷这个主要手段看。2022年11月“金融十六条”推出后，多家银行同房企签署了意向性授信协议。据中指研究院数据，截至2023年1月9日，至少已有105家银行向188家房地产企业提供意向性授信，总额度约54629.33亿元。但授信不等于融资。目前看，银行授信一定程度上提振了市场信心，但实际落地的融资较少，头部房融资难问题并未解决。其主要原因是，金融机构对房企销售端的恢复仍持观望态度，加之金融机构的上、中、下层和前、中、后台之间，对房地产市场的认识不一致，部分从业人员风险偏好收缩过度，对企业风险判断有偏差，在融资支持方面有抵触，不积极。还有就是，金融机构审批严格、抵押担保措施条件苛刻，降低了房企资产的变现能力，导致抵押率较低，企业融资能力受限较多。
从债券、股权融资看。从理论上讲，债券融资能改善房企融资的偏好氛围，特别是给予更多的民营房企增信发债机会；同时允许房企债务展期，可以有效减少房企违约现象，改善房企信誉形象，缓解房企资金压力。但实际情况看，由于增信机构对于房企的筛选条件较为严苛，致使大部分民营房企无法获取增信。股权融资情况更为复杂。按道理，股权融资相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点，但由于股权投资人偏重利润，房企销售就成为重要考量指标，而房市销售可能继续低迷，制约了股权投资人的积极性，另外，股权融资从筹备到发行耗时较久，无法短期内见效。
综合各方面情况，全国优质头部房企融资情况不容乐观，经营指标更呈下行趋势。根据克尔瑞的数据，2022年百强房企实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅41.6%。百强房企销售门槛显著降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛为1673.1亿元，同比降低41.9%；TOP30房企销售操盘金额门槛未507.2亿元，同比降幅55.8%。截至2022年12月末，TOP100销售操盘金额门槛降低至116.1亿元。此外，2022年仅20家规模房企全口径规模超千亿，千亿房企数量显著减少。从盈利情况看，截至2023年2月2日，共有67家A股房企发布业绩预告，仅有19家房企2022年预告净利润同比增长，净利润预计同比下滑的房企数量多达48家，占比七成。
优质头部房企经营陷入困境，产生了一系列连带效应。进一步打压了市场端对楼市的信心。在过往年份，优质头部房企一直是客户心中品质、安全等方面的保障，但随着头部房企接连暴雷，客户端对楼市的信心和购买欲下降。直接引发了2022年7月份多次爆发的停贷潮。进一步强化了金融机构的风险顾虑，导致属地政府进一步收紧了对监管资金的管控，由此压缩了房企正常的融资规模和需求。头部房企陷入困境，对上下游供应商的现金流打击甚大，也加剧了对未涉险房企的资金挤兑。
落实《政府工作报告》关于“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状”的要求，当务之急，是切实加大对优质头部房企的融资支持。
要切实提高思想认识。《政府工作报告》强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，很有针对性。这里的头部房企，主要是指民营房企，在中国房地产百强里占比接近七成，他们绝大多数目前仍深陷流动性和高负债危机。对他们中的“优质”者，即实力强、信誉好、管理规范的头部房企，政府重点予以支持和救助，十分必要，意义重大。
查找纾困工作的不足。中央对优质头部房企解困高度重视，启动了多项救援措施。要细查深究目前政策不到位、不落地的原因，特别是对已经签约的授信额度和放贷情况，要进行阶段性研判，不能一签了之。要重点解决金融机构上中下层、前中后台认识一致、步调一致的问题。同时，对原有的问责机制要进行审视修改，解决干部“多一事不如少一事”的心态。
压实救援纾困的责任。各级地方政府、各级金融机构，要扛起对优质头部房企融资支持的责任。不能满足于一般性地开了会，发了文件，要跟踪政策落地过程，对只说不做，或推卸责任、不敢担当者，要批评教育，影响工作进展的，要严肃处理。应该在今年上半年结束后，对优质头部房企融资落实情况进行阶段性总结，发现问题及时解决。
择优扶持头部房企。优质头部房企很多，不可能一刀切地享受融资优惠政策支持。可以优中选优，如采取“一省一企”的办法，即在地方金融主管部门协调下，一个省优先选择一个有代表性的优质头部房企，给予重点融资支持。而对于一直没有违约暴雷、信誉良好、正常经营的优质头部房企，要优先安排，重点放贷支持。在此基础上，总结经验，面上推广。
2023年3月7日
